01

东北楼市，跌麻了

由于人口流失成为了典型，东北楼市在这一轮调整中，也成为了典型。

而且，由于人口流失早就开始，东北楼市调整的脚步，也早就开始。

从国家统计局披露的数据来看，而且最近几年，在大区域划分中，基本领跌全国。

比如，2020年，东北地区的商品房销售面积、销售额跌幅均位居全国第一，而同期的东部，仍在增长。

不过，这一时期东北的房地产投资，仍在增长。

来源：国家统计局

到2021年，东北的房地产投资也失守了。当年东北房地产投资下跌了0.8%，是全国唯一一个房地产投资下跌的大区域。

同期的商品房销售面积、销售额，跌幅位居全国第一。东部、中部仍在增长。

来源：国家统计局

2022年是中国楼市的分水岭，这一年开始全国普跌。全国商品房销售从前一年的“双18”跌至“双13”。

从大区域来看，这一年无论是房地产投资，还是商品房销售面积与金额，东部、中部、西部、东北均在下跌。

而东北这一年堪称大跳水，房地产投资跌幅超过四分之一，领跌全国。商品房销售面积与金额跌幅超过三分之一，均领跌全国。东部、中部、西部的商品房销售，也进入了猛回首模式。

来源：国家统计局

去年，东北的商品房销售面积与金额，经过多年调整，跌幅有所收窄。但房地产投资跌幅，仍旧位居全国第一。

来源：国家统计局

02

产业、经济之困

细化来看，东北三省辽宁、吉林与黑龙江，跌幅最大的当属黑龙江。

辽宁省商品房销售面积见顶于2017年，当年销售面积在4000万平方米之上，高达4148.5万平方米，之后转跌，2022年开始跳水。

2023年，辽宁省商品房销售面积为1866.8万平方米，相比于2017年的高点，下跌了55%。

商品房销售金额见顶于2020年，为3114.1亿元。去年跌至1557亿元，相较于高点下跌了50%。

制图：城市财经；数据：辽宁省统计局

吉林省方面，从2012年开始就震荡下跌，中间有起伏。2012年商品房销售面积2452.4万平方米，2022年跌至1001.1万平方米。

2023年，略微有所增长，销售面积为1057.27万平方米。相比于高点时期，也腰斩了，跌幅56.9%。

来源：吉林省统计局

再看黑龙江。

黑龙江省商品房销售面积与销售额见顶于2012年前后，2012年销售面积3806.8万平方米，2013年销售额1582.3亿元。

之后震荡调整，起伏不定，2017年之后则开启了一路下行模式。

2021年黑龙江省的商品房销售额跌破千亿，2022年商品房销售面积跌破千万。

2023年黑龙江省商品房销售面积跌至857.8万平方米，相比于高点，下跌了77.5%。去年未公布销售额数据。

以2022年的销售额来看，为569.4亿元，相较于高点，下跌了64%。

制图：城市财经；数据：黑龙江省统计局

关键问题来了，东北为何跌幅如斯？

逻辑并不复杂。经济、产业、人口三个基石，都在晃动。

经济方面，从当年的经济担当，到如今的二十强内无东北城市，三十强内仅剩大连。

东北，曾经无比辉煌。

从清末到民国再到共和国初期，东北在整个中国都非常强悍。

有组数据显示，奉系时期的东北拥有占全国产量80%的钢铁、93%的石油、55%的黄金、30%的电力、47%的铁路、38%的对外贸易。

1945年时，东北的经济实力已经超越日本。据统计，1945年时全中国的工业总产值，东北地区占了85%，台湾占10%，其余地区包括长三角、京津冀、珠三角，总共只占5%。

东北版图非常大，从清末到如今，东北的中心也变换了好几次。沙俄侵入东北时期，哈尔滨一度成为东北的中心，奉系军阀时期，由于大本营在奉天，沈阳成为了中心，伪满洲时期，长春取代了沈阳，成为了东北中心。

建国之后，沈阳被再次扶上位了，国家在这里投入了大量的资金打造，比如沈机集团，沈阳化工，当然还有沈飞。

鼎盛时期的沈阳，一条北二马路两侧聚集了沈阳机床一厂、机床三厂、锅炉总厂、变压器厂、冶炼厂、重型机器厂等37家国内大型龙头企业。

新中国成立到改革开放初期，东北依旧是中国的经济与工业担当。

数据显示，1982年内地十强城市，南北平分天下。其中东北就占了两个，沈阳与大庆。

东北的辉煌远不止于此。新中国成立之后设立的13个直辖市，东北独占7个。

这些都是东北经济强悍的缩影。

东北的衰落，最初始于三线建设。二十世纪60年代初期，中苏关系变化，为应对风险，1964年国家开启了大三线建设，东北的很多工业被迁移到了有纵深地区的西南和西北。

有一组数据统计，在长达15年的时间里，东北向三线地区迁移企事业单位200多个、援建项目300多个、输送人才100多万。

其中辽宁工业对三线建设的投入，相当于国家同期投入的4倍。辽宁调出的产能包括6千万吨生铁、8千万吨钢材、5千万吨水泥等等，平均每年迁出10万人口。吉林前后向23个省输送了3.8万名专业人才，黑龙江向外援助设备3389台、人员16000多，以及大量不可计数的工具、工装、零部件、图纸。（资料来源，周强，《三线建设：东北15年的大输血，不止300多个项目，还有人才100多万 》）

这在一定程度上稍微削弱了东北的工业实力。

但真正改变东北工业地位与经济地位的时间节点，是改革开放和信息时代的到来。

客观来说，新中国成立之后所建立的工业，仍是欧美国家第二次工业革命的成果，也即电气化工业。

然而，随着美国硅谷为代表的微电子、新能源、新材料掀起的第三次工业革命，不仅让美国继续坐稳了全球经济、科技霸主地位，也开启了中国城市的新一轮大洗牌。

恰在此时，中国开启了改革开放，东南沿海地区成为中国与世界对接的桥头堡，大量资金、技术、产业被引进，开启了崛起之路。

而此时的东北，后知后觉，仍没有发现重工业为主、经济结构单一的弱点，将会让这片黑土地上引以为傲的产业，逐渐失去竞争力。

2022年工业20强城市中，已经没有了任何一个东北城市的身影。

中国内地经济二十强城市，没有东北城市。三十强城市，只有大连。百强城市，东北只有F4在内。

经济疲软，产业结构矛盾突出的东北，让其楼市早早就每况愈下。

目前，全国房价最低的10个城市，东北城市占了一半。其中鹤岗房价在全国地级市中倒数第一，鹤岗也演变为了低房价的代名词。

03

人口是最大的症结

除了经济产业，人口更是东北楼市喋喋不休的底层逻辑。

东北人口不断流失的原因，是经济疲软，产业无法支撑庞大的就业需求，所以，大批东北年轻人，跨越山海关南下，寻求灵魂栖息地。

七普数据显示：

2010年至2020年十年间，人口合计减少了1099万人，其中黑龙江减少了646万，吉林减少了338万，辽宁减少了115万。

2021年东北三省人口又合计减少了超100万人，2022年东北人口合计又减少了86.4万人。

从2021年至2023年来看，人口减少最多的是河南、黑龙江，三年常住人口减少规模均超百万。

从大区域来看，东北依旧是人口减少最多的地区，东北三省过去三年常住人口合计减少了242.07万人。

也即从2010年到2023年东北三省常住人口合计减少超1300万人。

制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局

东北人口减少如斯，背后既有人口流出的因素，也有人口出生率低的因素，二者互为因果。

年轻人口不断流出，自然对生育率造成严重影响。

过去多年，东三省的人口出生率都位居倒数。

生育率低、年轻人口不断流出，除了不断冲击楼市外，对东北的教育系统也带来了巨大冲击。

数据显示，由于年轻人口不断流出，东北新生儿人口不断下滑，早就出现了学生荒。

以人口减少规模最大的黑龙江省来看，该省小学在校生人口2012年有186.8万，2023年跌至106万人，十二年减少了80.8万

辽宁小学在校生人数从2012的213万减少至2023年的199.4万，十二年减少13.6万。

吉林过去十二年小学生人数减少了32.87万。东北三省过去十二年小学生合计减少了127.27万人。

制图：城市财经；数据：辽宁、吉林、黑龙江省统计局

这种背景下，东北过去十年小学整体关闭了一半。

财新网今年的报道中披露：

2013年至2022年十年间，黑龙江消失了近六成、合计1900余所小学；吉林消失了近五成、合计2600余所小学；辽宁也消失了2200余所小学，降幅近一半。

对于普通人来说，购房无非四个目的，自住、结婚、孩子教育、投资。

不断下行的东北楼市，已经没有了投资的意义，这一项可以直接去掉。

而年轻人口不断流出，只是结婚需求推动的购房大打折扣。学生人口不断减少，教育需求推动的购房，同样越来越淡薄。

这样的东北，楼市岂能好得起来。整个东北，除了四大城市外，其余城市的楼市基本没戏了。

这种情况，已经向全国蔓延。

正如我在前几天写的《这18个省，人口减少城市过半》一文中强调的：

现在回头看，东北只是引路人而已。大多数地区，曾经嘲笑东北，后来理解东北，再如今成为了东北。